İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Gerçek, Samimi, Zorunlu İhtiyaç

İçtiHub Ekibi · 18 Mayıs 2026

Giriş: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?

"Oğlum evlendi, eve ben oturacağım." Bir tahliye dosyası çoğu zaman bu kadar masum bir cümleyle başlar. Ama mahkeme o cümleye değil, arkasındaki niyete bakar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisinin ya da yakınlarının konut/işyeri gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesini istemesidir. Davayı kazandıran şey ihtiyacın iddia edilmesi değil; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatıdır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.350 ve devamıdır.

Bu yazıda ihtiyaç ölçütünü, kimin adına ihtiyaç ileri sürülebileceğini, yeni malikin durumunu (m.351), dava sürelerini ve tahliye sonrası yeniden kiralama yasağını (m.355) sade biçimde özetledik.

"Gerçek, Samimi, Zorunlu" İhtiyaç Ne Demek?

Yargıtay'ın yerleşik çizgisinde ihtiyaç; soyut bir istek veya ekonomik avantaj arayışı değildir:

• Gerçek: İhtiyaç mevcut veya yakın olmalı; henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi olmaz.
• Samimi: İhtiyaç göstermelik olmamalı; asıl amaç kirayı artırmak veya taşınmazı satmak olmamalıdır.
• Zorunlu: İhtiyaç süreklilik taşımalı; geçici ihtiyaç bu testi geçmez.
• Devam şartı: İhtiyaç, dava tarihinde var olmakla kalmamalı, yargılama (hüküm kesinleşinceye kadar) boyunca da sürmelidir.

Bu ölçüt içtihatta şu yerleşik formülle ifade edilir:

“…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2802 K.2017/7623 (2017-05-22)

Kimin İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?

TBK m.350'ye göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocuk/torun), üstsoyu (anne-baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye isteyebilir. İhtiyaçlının kim olduğunun ihtarda/dilekçede açıkça ve somut biçimde ortaya konması, samimiyet değerlendirmesinde belirleyicidir.

Yeni Malik: m.351 ve Süreler

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik için m.351 ayrı bir rejim öngörür. İki yol vardır:

• İktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, altı ay sonra tahliye davası açmak; ya da
• Mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak.

Bu süreler hak düşürücüdür; usul ve süreye uyulmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilebilir.

Yeni malikin seçimlik hakkı ve sürelere ilişkin Yargıtay açıklaması:

“…İktisap ettiğini ve kiralanana ihtiyacı olduğunu davalıya 23.10.2013 tarihinde keşide edilen ihtarname ile bildirmek istemişse de ihtarnamenin iki kez tebliğe çıkarıldığı ancak muhataba tebliğ edilemeyerek iade olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtar 1 aylık süre içinde tebliğ edilemediğine göre TBK 351.maddesinde düzenlenen yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğundan söz edilemez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2016/351 K.2016/2309 (2016-03-23)

Bir aylık bildirim zorunluluğu ve ihtiyacın ayrıca ispatı konusunda Yargıtay:

“…Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14095 K.2013/14978 (2013-11-07)

Tahliyeden Sonrası: Üç Yıl Kuralı (m.355)

Tahliye gerçekleşince yükümlülük bitmez. TBK m.355'e göre kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracı lehine tazminat (son kira yılı bedelinden az olmamak üzere) doğar. Yani beyan edilen ihtiyaç, tahliyeden sonra da tutarlı olmak zorundadır.

Pratik Örnek Senaryo

Örnek olay: Bir kişi, kiracısı bulunan daireyi satın alır ve evlenen oğlunun konut ihtiyacı için tahliye istemektedir.

1. Süre/usul: Yeni malik, iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar; altı ay sonra (veya sözleşme bitiminden bir ay içinde) tahliye davası açar.
2. İspat: Oğlunun gerçekten konut ihtiyacı bulunduğu, başka uygun konutunun olmadığı somut delillerle ortaya konur; ihtiyacın yargılama boyunca sürdüğü gösterilir.
3. Sonrası: Tahliyeden sonra taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl başkasına kiralanamaz; aksi hâlde eski kiracıya tazminat doğar.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1) Yeni malik tahliye davasını ne zaman açabilir?

Ya iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra, ya da mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa dava esasa girilmeden reddedilebilir.

2) Tahliyeden sonra evi başkasına kiraya verebilir miyim?

Haklı bir sebep olmadıkça, ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranış, eski kiracı lehine (son kira yılı bedelinden az olmamak üzere) tazminat doğurur.

3) İhtiyacı nasıl ispatlarım?

İhtiyacı soyut ifadelerle değil somut delillerle (sağlık, iş, aile durumu, mevcut konutun yetersizliği gibi) kurmak gerekir. Yargıtay; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını ve yargılama boyunca sürmesini arar. Geçici veya belirsiz ihtiyaç iddiası bu testi geçmez.

İçtiHub ile Daha Hızlı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi uyuşmazlıklarda emsal Yargıtay kararlarını saniyeler içinde tarayın ve dilekçenizi yapay zeka desteğiyle hazırlayın: İçtiHub’un özelliklerini inceleyin.

Bu Yazının Dayandığı Yargıtay Kararları

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2802 K.2017/7623
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2016/351 K.2016/2309
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14095 K.2013/14978
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/2563 K.2021/4328
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/1540 K.2021/878
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2650 K.2017/6685
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4036 K.2017/10412
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8780 K.2018/1853
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3075 K.2017/7795
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/13979 K.2013/15592
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4399 K.2024/2384
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/17081 K.2018/175

Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza özgü değerlendirme için bir avukata başvurunuz.